Das Statistische Bundesamt unterstellt in der mittleren Variante der 10. koordinierten Bevölkerungsvoraus-berechnung bis 2050 eine Nettozuwanderung von mindestens 200.000 Menschen pro Jahr, dennoch wird die Bevölkerungszahl von heute 82,5 Millionen auf nur noch 75 Millionen zurückgehen. Welche Auswirkungen wird ein potenzieller Rückgang der Wohnbevölkerung um 10 % auf den Immobilienmarkt, genauer den Markt für Wohnimmobilien, haben? Diese Frage gewinnt an Bedeutung, wenn man sich vor Augen hält, dass der Großteil des Vermögens der privaten Haushalte Immobilienvermögen ist. Sein Wert überstieg 2004 den des Geldvermögens, das rund 4.000 Mrd. EUR betrug, um 20 % und belief sich 2004 auf rund 4.800 Mrd. EUR.

Im Vergleich zu anderen großen europäischen und außer-europäischen Ländern haben sich die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten 15 - 20 Jahren sehr verhalten entwickelt. Unter reinen Renditeaspekten war ein Investment in deutschen Wohnimmobilien in den letzten 20 Jahren nicht sehr lukrativ. Die jahresdurchschnittliche Rendite betrug knapp 5 % und lag damit 1 ½ Prozentpunkte unter der von Staatsanleihen bei einem nur geringfügig geringeren Risiko.

In Deutschland verfügt knapp die Hälfte der Haushalte über Wohneigentum, ein vergleichsweise geringer Anteil, wenn man andere Industrieländer zum Vergleich nimmt. Angesichts der hohen Vermögenswerte, die in Immobilien gebunden sind, besteht jedoch großes Interesse daran, wie sich die langfristigen Entwicklungstrends auf dem Immobilienmarkt darstellen. Dieser Frage sind Ende der 80erJahre des letzten Jahrhunderts zwei amerikanische Ökonomen nachgegangen. Sie versuchten die Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienpreisentwicklung in den USA abzuschätzen. In ihrem aufsehenerregenden Artikel "The Baby-Boom, the Baby-Bust and the Housing Market" kamen Gregory Mankiw und David Weil zu dem Urteil, dass aufgrund der demographischen Entwicklung die Immobilienmärkte in den USA zwischen 1990 und 2010 knapp 50 % an Wert verlieren dürften. Die tatsächliche Entwicklung bis jetzt zeigte jedoch einen ganz anderen Verlauf. Dies ist ein Indiz dafür, dass der Zusammenhang zwischen demographischen Veränderungen und der Immobilienpreisentwicklung nicht ganz einfach zu erklären ist. Wie sehen nun die demographischen Einflüsse auf den deutschen Markt für Wohnimmobilien in den nächsten Jahrzehnten aus? Dieser Frage soll im Folgenden nachgegangen werden.

Dr. Jürgen Stanowsky

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