Der demographische Wandel ist auch für den deutschen Wohnimmobilienmarkt ein Megathema. Das zeigt sich schon allein daran, dass der Anteil der Haushalte mit Personen über 65 Jahren von heute knapp unter 30 % an der Gesamtheit auf über 40 % im Jahr 2035 ansteigen wird. Allzu häu-fig wird jedoch der Fehler gemacht, dies als Bedrohung anzusehen. Zwar ist nicht zu leugnen, dass insbesondere der ländliche Raum in Deutschland hinsichtlich seiner Bevölkerung erheblich aus-dünnen wird. Doch schon für die Ballungsgebiete gilt das nicht uneingeschränkt. Auch darf das Thema der Alterung nicht beständig mit Krankheit und Senilität in Verbindung gebracht werden. Im Gegenteil – die Generation der „neuen Alten“ ist heute gesünder, materiell besser ausgestattet und lebensfreudiger als jede ihrer Vorgängergenerationen.

In puncto Wohnimmobilien hat Deutschland in den letzten Jahren eine Sonderstellung eingenommen. Während im Ausland die Preise in die Höhe schossen, herrschte hierzulande Stagnation. Im vorliegenden Beitrag analysieren wir die Gründe für diese Entwicklung, die stark mit den im Zuge der deutschen Wiedervereinigung sowohl im Immobilienbestand als auch in der Bauwirtschaft aufgebauten Überkapazitäten zusammenhängen. Der Blick auf die nationalen Preisaggregate lässt auch zu leicht übersehen, dass Deutschland seit der Wiedervereinigung eigentlich zwei grundverschiedene Immobilienmärkte aufweist - einen westdeutschen mit leicht steigenden und einen ostdeutschen mit stark fallenden Preisen. Die Differenzen zwischen beiden ergeben sich insbesondere aus der spezifischen „Lageprämie“ des jeweiligen Immobilienmarktes. Im speziellen Falle Ostdeutschlands belasten insbesondere hohe Leerstandsquoten und eine ungünstige demographische Entwicklung. Die Zeit der Stagnation könnte allerdings ihrem Ende zugehen: wir gehen davon aus, dass die Preise steigen.

Steigende Lebenserwartung und niedrige Geburtenraten prägen die demographische Entwicklung Deutschlands seit über 30 Jahren. Ein Anstieg des Durchschnittsalters und ein Rückgang der Bevölkerungszahl sind die Konsequenzen dieser Trends. Welche Auswirkungen wird ein potenzieller Rückgang der Wohnbevölkerung um 10 % auf den Immobilienmarkt, genauer den Markt für Wohnimmobilien, haben?

Auf Basis empirischer Untersuchungen sind wir zu dem Ergebnis gekommen, dass in einer Reihe von Industrieländern die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nicht mehr durch die Wirtschaftsdaten gerechtfertigt, sondern weit darüber hinausgegangen ist. Deutschland spielt hier freilich im internationalen Kontext eine absolute Sonderrolle: Von einem Preisauftrieb bei Wohnimmobilien, der gar blasenartige Züge auch nur tragen könnte ist hierzulande nichts zu spüren. Die Preise stagnieren vielmehr seit der zweiten Hälfte der neunziger Jahre. Unter anderem ist dies Folge der Kapazitätsüberhänge aus der Phase unmittelbar nach der Wiedervereinigung.

Eine Reihe von Megatrends bestimmen nach Ansicht der Allianz Group-Volkswirte den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren: Sozio-ökonomische und kulturelle Einflüsse werden die Preisbildung für Wohneigentum stark beeinflussen. Weiterhin werden Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen nachhaltige Auswirkungen auf die Wohnungsbauförderung und Immobilienfinanzierung haben. Dazu zählt zum einen die zu erwartende Änderung bei der Eigenheimzulage, aber auch die Abgabe von Wohnraum aus den Unternehmensbilanzen und Privatisierungen im kommunalen Bereich. Für die Immobilie als Kapitalanlage zur Fremd- und auch zur Eigennutzung sprechen die derzeit günstigen Zinsen, ein moderates Kaufpreisniveau, ein langfristiger Wertzuwachs sowie die „Immobilienrente“ im Alter. Ausschlaggebend beim Erwerb sollten die Lage sowie die zukünftige räumliche Entwicklung sein.

Die derzeitige Baisse im Immobilienmarkt hat dazu geführt, dass die Wohnimmobile als Wertanlage gegenüber anderen Anlageformen an Attraktivität verloren hat. Hinsichtlich demographischer und gesellschaftlicher Veränderungen stellt sich für jeden privaten Immobilienbesitzer - und solche, die es werden wollen - die zentrale Frage, wie sich der Bedarf sowie die Preise weiter entwickeln werden.

In vielen Industrieländern ist es in den letzten Jahren zu erheblichen Preissteigerungen bei Wohnimmobilien gekommen. Viele Märkte sind inzwischen überhitzt, so dass eine Anpassung über Vermögenseffekte durchaus zu wirtschaftlichen Problemen führen kann.

Die Niedrigzinsphase hat in mehreren Ländern erhebliche Preissteigerungen bei Wohnimmobilien nach sich gezogen. Andere Knappheitsindikatoren wie Mieten oder Leerstandsquoten signalisieren dagegen eher ein Überangebot. Die Wohnungsmärkte in Großbritannien, den USA und Spanien erscheinen daher überbewertet.