Deutsche Wohnimmobilien: Preissteigerungen stehen bevor
In puncto Wohnimmobilien hat Deutschland in den letzten Jahren eine Sonderstellung eingenommen. Während im Ausland die Preise in die Höhe schossen, herrschte hierzulande Stagnation. Im vorliegenden Beitrag analysieren wir die Gründe für diese Entwicklung, die stark mit den im Zuge der deutschen Wiedervereinigung sowohl im Immobilienbestand als auch in der Bauwirtschaft aufgebauten Überkapazitäten zusammenhängen. Der Blick auf die nationalen Preisaggregate lässt auch zu leicht übersehen, dass Deutschland seit der Wiedervereinigung eigentlich zwei grundverschiedene Immobilienmärkte aufweist - einen westdeutschen mit leicht steigenden und einen ostdeutschen mit stark fallenden Preisen. Die Differenzen zwischen beiden ergeben sich insbesondere aus der spezifischen „Lageprämie“ des jeweiligen Immobilienmarktes. Im speziellen Falle Ostdeutschlands belasten insbesondere hohe Leerstandsquoten und eine ungünstige demographische Entwicklung. Die Zeit der Stagnation könnte allerdings ihrem Ende zugehen: wir gehen davon aus, dass die Preise steigen.
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland stagnieren seit 15 Jahren. Gemessen am Pro-Kopf-Einkommen sind die eigenen vier Wände aktuell sogar günstiger als 1991. Damit nimmt Deutschland im Vergleich zu seinen europäischen Nachbarn eine bemerkenswerte Ausnahmestellung ein. Jenseits unserer Grenzen explodierten die Preise für selbst genutztes Wohneigentum geradezu - so beispielsweise in Großbritannien mit Preissteigerungen um über 100%. Diese "idealen" Marktbedingungen für heimische Immobilieninteressenten neigen sich jedoch ihrem Ende zu, gleich mehrere Faktoren sprechen für ein nachhaltiges Anziehen der Immobilienpreise.
1. Von hoher Bedeutung für die bevorstehende Erholung der Immobilienpreise ist der Markteintritt kapitalkräftiger, meist internationaler Investoren. Insbesondere in den vergangenen beiden Jahren ist der deutsche Immobilienmarkt verstärkt in das Visier dieser Anlagegesellschaften geraten. Nach Erhebungen von Thomas Beyerle, Leiter DEGI-Research, wechselten in den Jahren 2004 und 2005 Immobilienpakete im Volumen von jeweils rund 250.000 bis 300.000 Wohneinheiten, insgesamt also über eine halbe Million Wohneinheiten, den Besitzer. Schätzungen gehen davon aus, das in den nächsten Jahren zwischen einem Drittel und der Hälfte der 9,8 Millionen Wohnobjekte, die sich derzeit in kommunalem oder gewerblichem Besitz befinden, den Eigentümer wechseln. Von den insgesamt gut 39 Millionen Wohneinheiten in Deutschland stehen somit über 10% in der näheren Zukunft zum Verkauf. Diese neue Nachfrage wird die Immobilienpreise nach oben treiben.
2. Die Baukosten sind ein weiterer bedeutender Faktor der Immobilienpreisentwicklung. Naturgemäß entwickeln sich die Immobilienpreise dabei tendenziell im Gleichklang mit den Baukosten, als dem mit Abstand (vor Grundstücken oder Nebenkosten) größten Kostenblock. Besondere Signalwirkung für die Preise entfaltet daher der Auftragseingang in der Bauwirtschaft. Hier haben die Allianz-Volkswirte für die letzten beiden Jahre eine deutliche Stabilisierung registriert.
3. Deutschland weist als einziger Markt im internationalen Vergleich einen leichten Anstieg der Mietrendite (Verhältnis von erzielbarer Miete zu Kaufpreis) um 2% gegenüber dem Ausgangsjahr 1995 auf. In Großbritannien erreichte die Mietrendite 2004 dagegen ein Niveau von nur 40% gegenüber dem Basisjahr 1995, in Schweden ein Niveau von 56% und in den USA lag dieser Wert bei 72%. Der deutliche Rückgang der Renditen in den Vergleichsländern reflektiert einen Anstieg der Immobilienpreise, mit dem die Mieten nicht haben Schritt halten können. Das zunehmende Absinken der Mietrenditen in anderen Industriestaaten erklärt zu einem wesentlichen Teil die steigende Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für internationale Investoren. Nach Allianz-Schätzungen lag die Mietrendite im gesamtdeutschen Durchschnitt Anfang 2005 bei 5,4% lag.
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