Wohnimmobilien in finanzwirtschaftlicher Hinsicht
Auf Basis empirischer Untersuchungen sind wir zu dem Ergebnis gekommen, dass in einer Reihe von Industrieländern die Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nicht mehr durch die Wirtschaftsdaten gerechtfertigt, sondern weit darüber hinausgegangen ist. Deutschland spielt hier freilich im internationalen Kontext eine absolute Sonderrolle: Von einem Preisauftrieb bei Wohnimmobilien, der gar blasenartige Züge auch nur tragen könnte ist hierzulande nichts zu spüren. Die Preise stagnieren vielmehr seit der zweiten Hälfte der neunziger Jahre. Unter anderem ist dies Folge der Kapazitätsüberhänge aus der Phase unmittelbar nach der Wiedervereinigung.
Für die meisten Besitzer von Immobilien – zumal die große Masse der Eigennutzer – mag eine kapitalmarktorientierte Betrachtungsweise für das Eigenheim ein wenig seltsam erscheinen. Dennoch ist eine kapitalmarktorientierte Betrachtungsweise gerade heute ausgesprochen sinnvoll. Denn vor dem Hintergrund, dass sich der Staat im Rahmen der Alterssicherung zunehmend auf eine Grundversorgung zurückzieht, gewinnen individuelle Anlageentscheidungen erheblich an Bedeutung für den Lebensstandard im Alter.
Ausgangspunkt unserer Studie ist somit zunächst einmal die relative Position der Wohnimmobilie im Verhältnis zu anderen breiten Anlageklassen im Rendite-/Risikoraum. In diesem Anlageuniversum erweist sich die Anlage in Boden und Beton im Vergleich zu heimischen und internationalen Aktien- und Rentenpapieren als zwar wenig spektakulärer Ertragstreiber, aber dafür als wert- und ertragsstabile Anlage.
Einen zweiten Schwerpunkt der Studie bildet das Hypothekensystem einschließlich des Sekundärmarktes (Mortgage Backed Securities) – also Anlageinstrumente, hinter denen Hypotheken stehen. Hypotheken stellen nach wie vor das Hauptinstrument bei der Immobilienfinanzierung dar. In jüngerer Zeit kommen beispielsweise aus dem angelsächsischen Bereich vermehrt Forderungen, nach einer Liberalisierung in diesem Segment. Unter anderem mit dem Hinweis darauf, dass der eher konservativ ausgestaltete Hypothekenmarkt hierzulande bestimmte Käuferklassen mit geringer Eigenkapitalausstattung vom Immobilienerwerb ausschließe.
Europa steht somit vor der Herausforderung, einerseits eine Standardisierung der MBS – wie in den USA schon lange üblich - zur Senkung der Transaktionskosten zu erreichen, ohne andererseits aber ähnliche Marktverzerrungen wie in den USA entstehen zu lassen.
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